מכירת דירה הינה אירוע רציני בחיי כל אדם. למעשה, העיסוק בנושא מכירת דירה מצריך ידע והבנה עם נושאים שונים, הכרת החוקים השונים וההשלכות של כל מכירה באשר היא.
במסגרת מכירת דירה עליה רובצת משכנתא, קיימים הליכים ספציפיים אותם רצוי לבצע טרם המכירה או לכל הפחות לעגן אותם במסגרת הסכם מכר מחייב. העיקרון הוא – על הקונה לוודא ולהבטיח את הסרת השעבוד / משכנתא ואת ביטולם של רישומי המשכנתא הרלוונטיים.
הכנת הדירה לקראת הקונה
אף קונה לא יחפוץ לרכוש דירה עליה רובצת משכנתא. כל עוד לא נפרעה המשכנתא במלואה, לא ניתן לרשום את הזכויות בדירה על שם הקונה החדש בפנקסי המקרקעין.
את הלוואת המשכנתא ניתן לפרוע באחת משתי דרכים. האחת היא סילוק ההלוואה במלואה ואילו השנייה הינה גרירה של המשכנתא אל הדירה החדשה, נכס אחר, דירה אחרת או כל אמצעי שאפשר לרשום עליו את המשכנתא. אם בוחרים לפרוע את המשכנתא במלואה, כי אז לעיתים נידרש לשלם קנסות יציאה ו/או מימוש מוקדם.
הדרך המקובלת לפרוע משכנתא, הינה פניה לבנק ודרישה לקבל "מכתב כוונות". מכתב זה מהותו הינה כי כנגד פירעון סכום המשכנתא הנקוב במסמך, מתחייב הבנק לסלק את המשכנתא.
רצוי מאד לקבוע בהסכם המכר כי הסכום הראשוני על חשבון התמורה יהיה מיועד לפירעון ישיר של הלוואת המשכנתא.
פירעון המשכנתא
אישור בדבר פדיון ופירעון המשכנתא, יאפשר את רישום זכויות המוכר בדירה, וכמו כן באמצעות עורך דין מכירת דירה, יוכל לבצע את רישום הזכויות בדירה על שם הקונה.
גרירת משכנתא
במקרה אחר ניתן לגרור את המשכנתא לטובת נכס חלופי. במקרה זה יש לדאוג לקיומו של נכס חילופי, כאשר לנכס זה תיגרר המשכנתא בפרוצדורה שתלווה על ידי הבנק.
בדרך זו ניתן יהיה לשחרר את אותו נכס אותו מבקשים למכור, מאותו שעבוד הרובץ עליו.
חשוב להיערך מראש לתהליך כולו מאחר וסילוק המשכנתא הינו תהליך הדורש זמן ופרוצדורה, שכוללת מסמכים, בקשות, בדיקות שונות של הבנק וכו'. לפיכך, רצוי להתכונן לתהליך זה מראש וביסודיות.
רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין, אשר בין היתר, יוודא כי המשכנתא אכן בוטלה באופן מלא. באמצעות שירותיו של עורך דין מקרקעין ניתן להשלים את המכירה באופן המהיר והיעיל לטובת הצדדים.
