מעל 30 שנות ניסיון בתחום הגירושין
ייצוג באלפי תיקים משפטיים
מתמחה בתחום דיני משפחה
סגנית יו"ר (משותפת) בועדת משפחה של מחוז מרכז
למרות שאין חובה חוקית, בפועל מדובר בצעד חיוני. עורך דין מקרקעין מבצע בדיקות משפטיות מקיפות, מוודא שהנכס תקין מבחינה משפטית ומגן על הרוכש מפני סיכונים שעלולים לעלות מאות אלפי שקלים.
בדיקות זכויות בטאבו, חריגות בנייה, עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה, מצב תכנוני, חובות לרשויות מקומיות, מצב המשכנתא ועוד.
שכר הטרחה משתנה בהתאם לסוג העסקה ומורכבותה. בדרך כלל הוא נע בין 0.5% ל-2% משווי העסקה, בהתאם להיקף הליווי המשפטי.
כן. עורך דין מקרקעין מקצועי מלווה את הלקוח גם בהיבטי מס רכישה, מס שבח ודיווחים לרשויות המס.
כן. במסגרת הבדיקות המקדימות, עורך הדין בודק האם קיימות חריגות בנייה או בעיות תכנוניות שעלולות להשפיע על העסקה.
טכנית כן, אך מדובר בסיכון משמעותי מאוד שעלול לחשוף את הרוכש לבעיות משפטיות וכלכליות חמורות.
משך הזמן משתנה בהתאם לסוג העסקה, מצב הזכויות בנכס והגורמים המעורבים בתהליך.
זכויות בנכס, מצב רישומי, חריגות בנייה, חובות, שעבודים, מיסוי ותנאי התשלום – כל אלה חייבים להיבדק מראש על ידי עורך דין מקרקעין מקצועי.
רכישת דירה ו/או נכס מקרקעין הינו אירוע חשוב בחיי כל אדם לכן, חשוב מאד לשקול היטב עת כל השיקולים הנדרשים בעת בחירת עורכי דין מקרקעין.
עורך דין מקרקעין מעצם העניין הינו עורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, עורך דין נדלן מעורה בכל הכרוך בתחום סבוך זה. תחום המקרקעין כולל בחובו, בין היתר, את תחום מכר הדירות, השכרת הדירות, בניה רוויה לעומת בניה לא רוויה של דירות, שיפוץ נכסי מקרקעין, השבחת נכסי מקרקעין, רכישת נכס מקרקעין מאדם פרטי או מחברה קבלנית וכך הלאה.
חשוב מאד כי עו"ד מקרקעין אליו פניתם, יבין במדויק מהי העסקה אותה הנכם מתכוונים לבצע, יסביר לכם את ההשלכות של ביצוע אותה עסקה ויהיה מסוגל לתת לכם חלופות שונות בהתאם לצורך.
חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, הינו חיקוק ספציפי וחשוב לעניין דיני מקרקעין. בהתאם לחוק המקרקעין, מקרקעין מוגדרים כנכסים שאינם מיטלטלין. כלומר, קרקע, וכל הבנוי והנטוע עליה.
עורך דין מקרקעין בישראל יטפל בדרך כלל בעסקאות מכר ורכישת זכויות בדירות מגורים שונות ומגוונות. המדובר בדירות הרשומות במסגרת גופים שונים ומגוונים.
בעיקרו של דבר המדובר בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), או דירות מגורים הרשומות ברשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל) או דירות הרשומות במסגרת החברות המשכנות (כאשר אין רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל מסיבות שונות).
עו"ד מקרקעין בישראל, יטפל בדרך כלל ברישום העברת זכויות במקרקעין ובכל הקשור לרישום בתים משותפים. בנוסף, עורך דין נדל"ן ילווה את קונה הדירה בכל הקשור לרישום הערות אזהרה לטובת הקונה, ורישום הערות הקשורות בלקיחת משכנתאות, מבנקים למשכנתאות שונים, לצורך ביצוע תשלומים בהתאם להסכמי המכר השונים.
עורך דין נדל"ן במסגרת עבודתו, נדרש לבצע בדיקה מקדימה ומקיפה לפני ביצוע העסקה עוד טרם החתימה על ההסכם, של נכס המקרקעין ברשויות השונות (עירייה, טאבו, רשות המקרקעין, חברות משכנות וכיוצא באלה).
חשוב ביותר כי עורך הדין בפתח תקווה לדוגמא יקפיד למלא אחר הוראות דיני המקרקעין כהלכתם, ובכך למנוע תקלות ועוגמת נפש לקונה.
בין היתר עורכי דין מקרקעין נדרשים לבדוק היטב את חוזה המכר אשר עליו תחתמו, לתת הערות ו/או תוספות לחוזה ואף לוודא האם נדרש תיקון לחוזה המכר ולהבהיר לרוכש הדירה ו/או למוכר הדירה, אותו מייצג במסגרת אותה עסקה, מהם הדגשים המיוחדים לעסקה הספציפית.
בכלל, מה נדרש ממנו, כיצד עליו להיערך מבחינת תשלום כספים (קונה דירה) ומועד פינוי הדירה (מוכר הדירה).
עורך דין ילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה. עורך דין אשר בחרתם כי ייצגכם במסגרת עסקת מקרקעין מסוימת, ילווה את הקונה או המוכר, משלב עריכת הסכם הרכישה ו/או הסכם המכר, בהמשך – שלב דיווח העסקה לרשויות מס שבח והמקרקעין, עורך דין נדל"ן נדרש לוודא תשלומי מס הרכישה כפי שנקבע וביצוע התשלומים במועד שנקבע בהליך עריכת ההסכם, וימשיך ללוות אתכם עד לשלב רישום הנכס על שמכם.
העורך דין חייב להכיר את נושא מיסוי עסקאות המקרקעין על בוריה. לכל עסקה במקרקעין קיימים היבטי מס, שמבלי להכיר אותם, עלולים להיגרם למבצע העסקה נזקים לא פשוטים.
כאשר הנכם חותמים על הסכם שכר טרחה עם עורך דין לצורך טיפול בנושא מכר או רכישת נכס מקרקעין, חשוב ביותר להגדיר במפורש בהסכם שכר הטרחה את היקף הטיפול המשפטי ולהגדיר, ככל הניתן, תשלום בעבור כל טיפול באופן נפרד.
עניין זה חשוב להבהיר מראש על מנת למנוע בעיות מיותרות בהמשך.
לעיתים קרובות בתחילת סכסוך משפטי בתחום דיני המשפחה, מגיש צד מסוים כנגד משנהו תביעות שונות כגון תביעת מזונות, תביעת משמורת ותביעה רכושנית הכוללת את נושא פירוק שיתוף בדירת מגורים.
כאשר עורך דין בפתח תקווה ובתחום דיני המשפחה מכין את הגנת הלקוח מפני תביעה לפירוק שיתוף בדירת מגורים, רצוי מאד כי יהיה עורך דין דיני מקרקעין, המעורה בתחום המקרקעין, שהינו תחום סבוך ומורכב ביותר. פעמים רבות בית המשפט לענייני משפחה, ממנה את אותו עורך הדין מקרקעין המייצג לקוח במסגרת תביעה לפירוק שיתוף בדירת מגורים, ככונס נכסים למכירת אותה דירת מגורים.
הטעם לכך, כי הצדדים אינם משתפים פעולה ביניהם ונדרש טיפול משפטי מהיר ויעיל של צד ג', שאחרת לא ניתן יהיה לבצע את מכר הדירה. במצב דברים זה, כונס הנכסים שמתמנה כאמור על ידי בית המשפט לענייני משפחה, חייב שיהיה מעורה בתחום המקרקעין ולפעול בדיוק כמו עורך דין נדלן לכל דבר ועניין.
רק עו"ד מקרקעין במצב דברים שכזה יוכל לנווט את הספינה בים הגועש, ולהביאה לחוף מבטחים שהוא מכר הדירה וחלוקת הרכוש המשותף כולו בין הצדדים.
לסיכום, רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין בתחום דיני משפחה שהינו גם עו"ד נדלן, אשר יוכל לתת מענה טוב לכלל הסוגיות העומדות על הפרק, לרבות מכירת דירת המגורים המשותפת.
גובה שכר הטרחה המתבקש בתחום המקרקעין הינו רכיב חשוב בשיקול של בחירת עורכי דין מקרקעין לביצוע העסקה, אולם אינו השיקול החשוב ביותר. חשוב לבחור עורך דין אשר הינו מנוסה בתחום, עו"ד מקרקעין שביצע עסקאות דומות ולוודא קבלת המלצות טובות מלקוחות שהתקשרו עמו והיו מרוצים מהטיפול המשפטי ואשר אתם מרגישים כי הוא מבין את דרישותיכם ואת מהות העסקה.
שכר הטרחה נקבע על פי מגוון פרמטרים ביניהם: שווי הנכס, קשיים בתהליך הרכישה או המכירה, נסח טאבו, נכסי צוואות ועוד. שכר הטרחה של עו"ד מקרקעין נע בין 0.5% לבין 2% מהסכום הכולל של העסקה. משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין, וחרט תחת דגלו את דגל המצוינות והמקצועיות. משרד עו"ד מקרקעין גרבר – הינו משרד עורך דין מקרקעין בפתח תקווה אשר מתמחה בנושא המקרקעין.
על עורך הדין בפתח תקווה מוטלת אחריות רבה, להיות מקצועי בכל צעד משפטי בנוגע לנכסי מקרקעין, וזהו שירות שאנו כמשרד עורכי דין מקרקעין בפתח תקווה מעניקים. בכל שאלה ופניה בנידון נשמח לעזור ולתת מענה.
מקרקעין, לפי חוק המקרקעין, הוא לא רק “דירה”, אלא קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה. החוק גם קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, וכי כל עוד העסקה לא נגמרה ברישום היא עדיין בגדר התחייבות לעשות עסקה.
נוסף על כך, ההתחייבות עצמה חייבת להיות במסמך בכתב. המשמעות המעשית ברורה: מי שמסתפק בהבנה כללית של העסקה בלי לבחון את המרשם, את המסמכים ואת מסלול הרישום, עלול לגלות מאוחר מדי שיש פער בין מה שחשב שקנה לבין מה שאפשר באמת לרשום ולקבל.
השלב הראשון איננו כתיבת חוזה אלא איסוף תמונת מצב מלאה: מי רשום כבעל הזכות, באיזה מרשם הנכס מופיע, האם יש משכנתא, עיקול, הערה או מגבלה, האם יש צורך באישור זכויות חלופי, ומהו המצב התכנוני של הנכס.
אם מדובר בנכס הרשום בטאבו, נסח הרישום הוא מסמך בסיסי שחייבים לקרוא לעומק. אם מדובר בנכס שאינו רשום בטאבו אלא מנוהל ברמ"י או דרך חברה משכנת, יש לעבוד דרך אישור זכויות או דרך הגוף המנהל. במילים אחרות, עסקה טובה מתחילה בבדיקה ולא בניסוח.
יש מצבים שבהם נכון לעצור, או לכל הפחות להקפיא את החתימה עד לבירור: כאשר המוכר אינו רשום כבעל הזכות או כאשר יש שרשרת מסמכים לא סגורה.
כאשר מתברר שהנכס מתנהל אצל חברה משכנת והמסמכים אינם תואמים, כשקיימות הערות, משכנתאות או עיקולים שלא טופלו… וכמובן כאשר יש אי-בהירות בכל הנודע לחריגות בנייה, זכויות בנייה או חבות אפשרית בהיטל השבחה.
עצירה בשלב הזה איננה “הכשלה” של העסקה אלא ההגנה האמיתית על הלקוח.
לפני קנייה או מכירה לא די לקרוא את הסכם המכר. צריך לבדוק את הנכס עצמו דרך המסמכים הנכונים, להבין באיזו מערכת הוא מתנהל, ולוודא שהחוזה מסנכרן בין מצב הזכויות, המיסוי והמסירה.
זו הסיבה שהבדיקות המקדמיות הן ליבת העבודה, ולא נספח טכני שלה.
נסח טאבו הוא מסמך רשמי שמציג את המידע המשפטי על הנכס כפי שהוא רשום בפנקסי המקרקעין, לרבות בעלים רשומים, משכנתאות, שעבודים, עיקולים והגבלות.
לכן בדיקת נסח אינה פעולה פורמלית בלבד, היא הדרך להבין אם המוכר הוא אכן מי שמוסמך להעביר את הזכות, ואם קיימות על הנכס מגבלות שצריך להסיר או להסדיר.
לאחר החתימה, הערת אזהרה היא אחד הכלים המרכזיים להגנה על הקונה, משום שמשרד המשפטים מפעיל שירות ייעודי לרישום הערה על התחייבות לעשיית עסקה.
לא כל דירה מתנהלת בטאבו, יש נכסים שמנוהלים ברשות מקרקעי ישראל, ויש נכסים שבהם הזכויות מתנהלות גם אצל חברה משכנת או גורם מאכלס.
במקרים כאלה חשוב להבין מהו המסמך הנכון: רמ"י מפיקה “אישור זכויות” עבור נכסים שאינם רשומים בטאבו, ואילו בנכס המנוהל גם בידי חברה משכנת מופקת “הודעה על רישום זכויות בנכס”, שלפי דף השירות אינה מהווה אישור זכויות בעל תוקף משפטי מחייב, לכן בעסקאות כאלה צריך לעבוד בזהירות ולא להסתפק במסמך חלקי או לא מעודכן.
בנוסף, כאשר מדובר בזכויות המתנהלות מול רמ"י, בעל זכויות המבקש להעביר אותן לאחר חייב, לפי הנהלים, לקבל את הסכמת רמ"י בכתב. זו בדיוק הנקודה שבה עורך דין לענייני מקרקעין נמדד ביכולת לתרגם את מנגנון הזכויות של הרשות לחוזה עובד, ללוחות זמנים ולדרישות מסמכים שניתן באמת להשלים.
גם כאשר הרישום נראה תקין, עדיין חייבים לבדוק את הזווית התכנונית. אתר המידע התכנוני של מינהל התכנון נועד להנגשת מידע לציבור הרחב, והמערכת פתוחה ללא עלות. במקביל, רשויות מקומיות רבות מפעילות מערכות לאיתור בקשות להיתר, תיקי בניין ומידע תכנוני.
המשמעות היא שאפשר וצריך לבדוק אילו תכניות חלות על הנכס, האם קיימות בקשות או היתרים רלוונטיים, והאם יש שינוי תכנוני שעלול להשפיע על העסקה.
היטל השבחה הוא נקודה רגישה במיוחד. לפי הגדרות הרשויות, מדובר בתשלום שנדרש כאשר ערך הנכס עולה עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. בפועל, החיוב עשוי להתעורר בעת מימוש זכויות, לרבות בעת העברת זכויות או קבלת היתר.
לכן, עוד לפני החתימה צריך לברר אם קיימת חבות, מי אמור לשאת בה, והאם החוזה מגן על הלקוח במקרה של שומה לא צפויה.
| תחום הבדיקה | מה בודקים בפועל | למה זה קריטי לעסקה |
| רישום וזכויות | בעלות או חכירה, תת־חלקה, שעבודים, עיקולים והגבלות | כדי לוודא שהמוכר מוסמך למכור ושהרוכש יקבל זכות נקייה ככל האפשר |
| הערת אזהרה וביטחונות | אפשרות לרישום הערה, מנגנון תשלומים, מסמכי שחרור משכנתה | כדי להגן על כספי הרוכש בין החתימה לבין הרישום |
| רמ"י או חברה משכנת | אישור זכויות, הודעה על רישום זכויות, הסכמות והשלמת מסמכים | כדי למנוע פער בין הזכות בפועל לבין היכולת לרשום ולהעביר אותה |
| תכנון ובנייה | תב"ע, היתר, תיק בניין, חריגות ושימושים | כדי לא לרכוש נכס עם סיכון תכנוני או מסחרי סמוי |
| מיסוי | מס רכישה, מס שבח, מקדמות, פטורים, דיווח במועד | כדי למנוע טעויות יקרות, ריביות ואובדן הקלות |
| היטל השבחה | בירור אם יש חבות, מועד המימוש ומי נושא בתשלום | כדי למנוע מחלוקת כספית מהותית לאחר החתימה |
בחירה נכונה של ליווי משפטי לא מתחילה בשם המשרד אלא בהתאמה המדויקת לעסקה. קניית דירה יד שנייה אינה זהה לרכישה מקבלן, נכס בטאבו אינו זהה לנכס ברמ"י, ופירוק שיתוף, ירושה או מכירה של נכס עם חבות מס מורכבת מחייבים הסתכלות שונה לגמרי.
לכן מי שמחפש גם עורך דין מקרקעין צריך לשאול תחילה: באיזה סוג נכס מדובר, באיזה מרשם, ומהם הסיכונים הספציפיים של העסקה.
במקרקעין אין יתרון אמיתי ל“עורך דין כללי” שלא חי את המרשם, את הנהלים ואת המסמכים של התחום. מי שמטפל בעסקאות כאלה צריך לדעת לקרוא נסח, להבין מתי נדרש אישור זכויות, לזהות מתי הערת אזהרה מספיקה ומתי צריך מנגנון השלמה אחר, ולבנות הסכם שמחובר למציאות הרישומית והמיסויית.
בסופו של דבר, עורך דין מקרקעין טוב הוא לא מי שמדבר יפה על העסקה – אלא מי שיודע לשאול את השאלות שימנעו ממנה להסתבך בהמשך.
חלק מהנזק בעסקאות נדל"ן לא נוצר בגלל סעיף דרמטי בחוזה, אלא בגלל פספוסי זמן: אי-רישום הערה במועד, היעדר בדיקה תכנונית לפני החתימה, או דיווח מאוחר לרשות המסים.
כאשר יש חובת דיווח של 30 ימים למוכר ולרוכש, וכאשר לעיתים צריך להשלים מסמכים מול בנק, רמ"י, חברה משכנת או רשות מקומית, הזמינות של המשרד והיכולת שלו לנהל תהליך מהיר ומסודר הן חלק מהאיכות המקצועית ממש כמו ניסוח המשפטים.
כל עסקת נדל"ן נוגעת במס, אבל לא כל עסקה דורשת עומק זהה של תכנון מס. יש מקרים רגילים יחסית שבהם די בבדיקה מסודרת של מס רכישה, מס שבח והדיווח התקין… ויש מקרים שבהם שאלת המס הופכת ללב העסקה, למשל כשיש: כמה דירות, נכס שהתקבל בירושה, מכירה עם רכיב עסקי, בקשות לפטור, פריסה של מס שבח, או צורך לבדוק אם קיימת זכאות לחישוב מיוחד או להקטנת מקדמה.
במצבים כאלה, עורך דין מיסוי מקרקעין איננו “מלווה את העסקה”, אלא משמש כשכבת הגנה כלכלית.
רשות המסים מבהירה כי הן המוכר והן הרוכש חייבים להגיש הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים מיום העסקה, וכי בהגשה נדרשים מסמכים כמו חוזה מכר ונסח טאבו או אישור זכויות.
רשות המסים מפעילה גם סימולטור רשמי למס רכישה, מה שממחיש עד כמה חשוב לחשב את המס לפי הנתונים והדין התקף במועד הספציפי של העסקה, ולא לפי “מה ששמענו מחברים”.
בדיקת מס טובה נעשית לפני החתימה ולא אחרי שההתחייבויות כבר קבועות. כאשר בודקים מראש מי זכאי להקלה, האם צפויה מקדמה, האם יש מקום לבחון פריסה של מס שבח, והאם לוח התשלומים בחוזה מתאים גם לדרישות הדיווח והמס, אפשר למנוע טעויות יקרות מאוד.
מי שמחפש עורך דין מקרקעין במרכז מבקש בדרך כלל זמינות, קרבה גיאוגרפית ותחושה שהמשרד מכיר את הסביבה העסקית והרשויות הרלוונטיות.
אבל בפועל, המיקום של המשרד הוא רק חלק מהמשוואה. בעסקאות מקרקעין השאלה החשובה יותר היא האם המשרד יודע לעבוד נכון מול המרשם שבו מתנהל הנכס, מול הגופים שצריך לקבל מהם אישורים, ומול מערכת התכנון והמס שחלה עליו.
מי שמחפש עורך דין מקרקעין במרכז לא צריך לבחור רק לפי כתובת. אם הנכס רשום בטאבו אז עיקר הדיוק יהיה בקריאת המרשם, המשכנתאות וההערות.
אם הזכויות מתנהלות ברמ"י או דרך חברה משכנת, אז הדגש יעבור למסמכי זכויות, להסכמות ולהשלמת שרשרת ההעברה. ואם יש רגישות תכנונית יידרש גם בירור תכנוני מדוקדק.
לכן עדיף לבחור במשרד שמבין את מסלול הטיפול הנכון לנכס הספציפי, ולא בהכרח במשרד הקרוב ביותר למקום המגורים.
בסוף, הקריטריונים החשובים הם מקצועיות בתחום עצמו, ניסיון מוכח בעסקאות דומות, שקיפות לגבי היקף הטיפול, יכולת לנהל את העסקה עד לרישום, וזמינות אמיתית כאשר צצה בעיה. אלה הדברים שיקבעו אם העסקה תהיה רק חתומה – או גם בטוחה, רשומה ומוגנת.
נסח טאבו הוא מסמך רשמי מפנקסי המקרקעין, וכולל בין היתר בעלים רשומים, שעבודים, משכנתאות, עיקולים והגבלות. אישור זכויות, לעומת זאת, רלוונטי בדרך כלל לנכסים שאינם רשומים בטאבו ומתנהלים ברמ"י.
בנכס המנוהל גם בידי חברה משכנת רמ"י עשויה להפיק הודעה על רישום זכויות, אך לא תמיד אישור זכויות בעל תוקף מחייב. כאן נכנס חלק מתפקידו של עורך דין מקרקעין, אשר ההתמקצעות שלו מחייבת אותו לדעת איזה מסמך הוא המסמך הקובע, ואיזה מסמך הוא אינדיקציה בלבד.
הערת אזהרה היא מנגנון רישומי שמאפשר לרשום במרשם התחייבות לעשיית עסקה או הימנעות מעשיית עסקה. מבחינה מעשית, זהו אחד מכלי ההגנה המרכזיים של הקונה בין החתימה לבין השלמת הרישום, ולכן ברוב עסקאות היד השנייה זהו שלב שאסור לראות בו “טכני”.
רשות המסים קובעת כי על המוכר ועל הרוכש להגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה. מכיוון שההצהרה כוללת גם מסמכים ותחשיבים, טיפול מאוחר או לא שלם עלול לגרום לעיכוב, לריבית או לטעויות מס. לכן עורך דין מקרקעין צריך להכניס את שלב הדיווח לתוכנית העבודה כבר במועד החתימה, ולא “לטפל בזה אחר כך”.
התשובה המקצועית היא: תמיד, או לכל הפחות בכל עסקה שבה יש סיכוי לשינוי תכנוני, מימוש זכויות או פער בין המצב התכנוני לבין המצב בפועל. מאחר שהיטל השבחה עשוי לחול בעת מימוש זכויות כמו העברת זכויות או קבלת היתר, וכיוון שהוא קשור לשינויי תכנון, בדיקה מוקדמת היא חלק בלתי נפרד מהערכת העלות האמיתית של העסקה.
הנכס הוא אולי אותו הנכס, אבל הדרך המשפטית להגיע אליו משתנה מעסקה לעסקה. מי שנכנס לעסקת נדל"ן עם בדיקות רישומיות, תכנוניות ומיסויות נכונות, ועם הסכם שמחובר למסמכים ולזכויות האמיתיות, מצמצם משמעותית את הסיכון לטעות יקרה, לעיכוב מיותר או למחלוקת שניתן היה למנוע מראש.
עורכת דין ונוטריון איריס גרבר הינה בעלת ניסיון עשיר של טיפול במאות תיקים,
וייצוג גברים ונשים, בתחום דיני המשפחה, לגווניו השונים כגון
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:
