זכויות בדירה בדרך כלל נרכשות באמצעות הסכם רכישה או הסכם מכר של צדדים.
יחד עם זאת כאשר נפטר אדם, אשר הינו בעלים של נכס מקרקעין, לרבות בדירה, יש צורך לבצע פעולה של רישום זכויותיו בנכס המקרקעין הרשום על שמו.
פעולה זאת הינה פעולה שאינה נחשבת בגדר עסקה במקרקעין, אך מחייבת טיפול משפטי שכרוך בהוצאה של צו ירושה או צו קיום צוואה של אותו נפטר.
המדובר על פעולה המצריכה הגשת בקשה למתן צו ירושה או צו קיום צוואה מרשם הירושה. במסגרת אותה בקשה עותר היורש לקבלת צו ירושה או צו קיום צוואה של הנפטר. הבקשה מועברת לקבלת עמדת היועץ המשפטי לממשלה, הבקשה כרוכה באגרה, וכן חייבת בפרסום על מנת לדעת האם קיימות התנגדויות למתן צו הירושה או צו קיום הצוואה.
לאחר שניתן צו הירושה או צו קיום הצוואה, יש צורך לרשום את הצו אצל אותו גוף המנהל את רישום הזכויות באותו נכס מקרקעין.
אותו גוף המנהל את רישום הזכויות יכול להיות חברה משכנת, לשכת רישום המקרקעין או מינהל מקרקעי ישראל.
אם המדובר בלשכת רישום המקרקעין, כי אז יש צורך למלא טופס מתאים של רישום צו הירושה או צו קיום הצוואה ולצרף את צו הירושה או את צו קיום הצוואה המקוריים, בהתאם לנסיבות.
במקרה כזה ומאחר ואין המדובר בעסקה במקרקעין של מכר דירה אלא ברישום פורמאלי של צו ירושה או צו קיום צוואה כאמור, אין צורך בדיווח לרשויות מס שבח מקרקעין וכפועל יוצא מכך, אין צורך באישור מס שבח לפעולה. באותו אופן ומאותה סיבה, אף אין צורך באישור העיריה או הועדה המקומית לבניה בדבר העדר חובות ו/או אשור היטל השבחה, מאחר ואין המדובר בעסקה במקרקעין.
אישור בדבר ביצוע הפעולה של רישום צו הירושה ו/או צו קיום הצוואה, משמעו כי הזכויות בנכנס המקרקעין נרשמו על שם היורשים, והם רשאים לנהוג בדירה מנהג בעלים.
לעיתים, עוד בשלב של הבקשה למתן צו קיום צוואה או צו הירושה, יכולים יורשים מסוימים להסתלק מהצוואה או מהירושה, באופן שמוותרים הם על מלוא זכויותיהם להירשם כיורשים בעזבון המנוח. אם אכן זה המצב, כי אז יכריז רשם הירושה על מתן צו ללא אותו יורש שהסתלק כאמור ולמעשה רק אותם יורשים שיוותרו יירשמו כבעלי אותו נכס מקרקעין.
