מכירת נכס מקרקעין הינו דבר מורכב הדורש ידע מקצועי של עורך דין מקרקעין, אשר התמחותו הינה דיני מקרקעין.
לעיתים נדרשת מכירת נכס מקרקעין במסגרת הליך גירושין, כאשר בני זוג מחליטים להתגרש זה מזו, ויש צורך בפירוק השיתוף של הזכויות בדירתם המשותפת.
מקרים שונים של מכירת זכויות של נכס מקרקעין במסגרת הליך גירושין
מכירת זכויות של נכס מקרקעין בין בני זוג תיתכן בכמה מקרים:
מקרה ראשון, הסכמה של הצדדים, בעל ואשה, למכירת נכס המקרקעין המשותף להם בהסכמה משותפת. במצב דברים זה פונים הצדדים לעורך דין מקרקעין, בדרך כלל אותם עורכי הדין המייצגים את בני הזוג. עורך דין מקרקעין מכין הסכם ובני הזוג חותמים עליו ומוכרים את דירתם המשותפת. כספי התמורה מתחלקים בין בני הזוג ונקבעות הוראות לענין זה.
מקרה נוסף, הינו הגשת תביעה רכושית על ידי הבעל או האשה לבית המשפט לעניני משפחה או לבית הדין הרבני (כאשר המדובר על צדדים בני הדת היהודית) ובמסגרת ההליכים הצדדים מסכימים בדבר מכירת הדירה לצד ג'. הצדדים חותמים על הסכם מכר של דירתם ומחלקים את התמורה ביניהם.
מקרה אחר, כאשר מוסכם על בני הזוג כי צד אחד ירכוש את חלקו של הצד האחר בנכס המקרקעין. במקרה כזה רוכש אותו צד את זכויות הצד האחר בדירה, הזכויות הנקיות מחובות, ומסב את המשכנתא הקיימת על זכויות הצדדים בדירה, אם קיימת, על שמו בלבד.
מקרה שכיח נוסף, הינו מצב דברים בו אחד הצדדים אינו מעונין כלל למכור הדירה ומתבצר בעמדתו זאת. במצב דברים זה, כאשר מתקיים הליך משפטי במסגרת בית המשפט לעניני משפחה או בבית הדין הרבני כאמור, מתבקשת הערכאה המשפטית הרלבנטית לפרק את השיתוף בדירה. בדרך כלל, ואם הדבר ניתן, הצדדים מנסים למכור את הדירה בעצמם ו/או באמצעות באי כוחם. היה ואין הסכמה, ממנה הערכאה השיפוטית את באי כח הצדדים ככונסי נכסים למכירת נכס המקרקעין. במצב דברים זה שואבים עורכי הדין הנ"ל את כוחם למכור את הזכויות בדירה מתוקף מינוי הערכאה המשפטית ונכנסים בנעלי הצדדים לענין זה. היתרון בצעד זה, הינו מימוש מהיר ואפקטיבי, בדרך כלל, של מכירת הזכויות. החיסרון הינו כי לעיתים נמכרת הדירה במחיר נמוך יותר מזה שהיה מושג בשיתוף פעולה של הצדדים עצמם. יש צורך באישור הערכאה המשפטית את המכירה במקרה כזה. עורך דין מקרקעין המתמנה לכונס נכסים זכאי לקבל שכר טרחה בגין מכלול פעולותיו ככונס נכסים מאותה ערכאה משפטית שמינתה אותו.
איך מתבצע הליך מכירת נכס בגירושין?
ההבדל הגדול בין מכירת נכס מקרקעין במסגרת גירושין לבין מכירת נכס מקרקעין באופן רגיל, הינו תלוי בזהות רוכש הזכויות.
היה ורוכש הזכויות הינו צד ג' כי אז המדובר במכר זכויות רגיל, עסקה במקרקעין, החייבת בדיווח למס שבח מקרקעין, ובתשלומי מס שבח ומכירה.
היה והמדובר ברכישת זכויות של בעל או אשה ממשנהו, כי אז אין המדובר בעסקה במקרקין, והעיסקה אינה חייבת בדיווח למס שבח מקרקעין וממילא לא נדרשים תשלומי מס שבח או מס רכישה. במצב דברים זה רוכש בן הזוג את הזכויות בדירה ממשנהו, משלם לו את חלקו הנקי כאמור, ומלוא הזכויות בדירה מועברות על שמו של הרוכש.
מה נדרש לצורך רישום העברת זכויות של נכס מקרקעין בהליך גירושין?
כאשר בן זוג רוכש את זכויות רעהו בדירת המגורים המשותפת, יש צורך להבטיח את רישום הזכויות בנסגרת לשכת רישום המקרקעין. לצורך כך חותמים הצדדים על שטרי מכר, ועורך דין מקרקעין מאמת את חתימתם על גבי שטרי המכר. בנוסף, מצרפים לבקשה לרישום העברת זכויות של דירה במסגרת הליך גירושין את ההסכם עליו חתמו בני הזוג – הסכם גירושין – ואת פסק הדין ואישור בית המשפט להסכם זה, אשר במסגרתו הסכימו בדבר העברת הזכויות. כן מצורפים אישור עיריה בדבר העדר חובות, וכן מצורף פסק דינו של בית הדין הרבני אשר אישר את הגירושין והגט בין הצדדים וכן את "מעשה בית הדין" שמאשר כי ניתן הגט בפועל.
עורך דין מקרקעין, שלעיתים קרובות הינו מי שמייצג בפועל את רוכש הזכויות, מטפל עבור לקוחו ברישום העברת הזכויות בדירה על שמו.
