רישום זכויות בנכס מקרקעין על שם קטין

החוק בישראל יוצר הפרדה בין רישום דירה על ילד קטין לבין רישום דירה על ילד בגיר. הסיבה העיקרית לכך קשורה לאופן שבו החוק מנסה להגן על ילדים שאינם בגירים, כמו גם למנוע מצב שבו הורים בהליך גירושין רושמים דירה על שם של ילד באופן שלא עולה בקנה אחד עם האינטרסים שלו. עם זאת, הציבור עצמו לא תמיד מבין את המשמעות המשפטית של רשימת דירה על שם קטין או את המקרים שבהם ניתן לרשום את הדירה כ"מתנה" – לרבות המשמעות מבחינת מס רכישה או מס שבח.

מאיזה גיל אפשר לרשום דירה על ילד?

כעקרון עסקאות במקרקעין מבוצעות בין אנשים בגירים, אשר הינם אנשים בני גיל 18 שנים ומעלה.

לעיתים ישנם מקרים בהם הורה לילד מעונין לרשום זכויות בנכס מקרקעין על שם ילדו הקטין. הטעמים לביצוע רישום כזה של נכס מקרקעין על שם קטין הינם רבים ומגוונים. לעיתים הטעם לכך הינו מתחום המיסוי. לעיתים הטעם לכך הינו רצון להבטיח את עתיד הילדים לאחר בגרותם. ולעיתים הדבר נובע מסכסוך רכושי בין הורים, והעברת זכויות על שם ילדיהם הקטינים הינו חלק מפתרון של סכסוך משפטי בין ההורים.

כאשר מועברות זכויות בדירה על שם קטין ללא תמורה, כי אז קיים פטור מתשלום מס שבח מקרקעין ותשלום מופחת של תשלום מס רכישה.

יש מצבים בהם קיים רצון להבטיח את עתיד הילדים, והעברה במתנה של נכס מקרקעין על שמם, תוך ניצול ההקלות כאמור בתשלום מס הרכישה והפטור מתשלום מס השבח, יכול בהחלט לעודד זאת.

אופי ההליך המשפטי והמשמעות מבחינת מיסוי

ראשית, חשוב לזכור שבאופן עקרוני לא קיימת מניעה לרישום דירה על שם קטין. הדבר היחיד שצריך לקחת בחשבון בהקשר הזה הוא שמדובר בפעולה שבמסגרתה הורי הקטין לא יכולים לייצג אותו. כתוצאה מכך, התהליך כולו מתנהל רק לאחר קבלת אישור בית משפט ובפיקוחו. מבחינה פרקטית, את הבקשה מגישים לבית המשפט לענייני משפחה בצירוף מסמכים רלוונטיים.

שנית, הורים וילדיהם נחשבים מבחינת חוקי המס לתא משפחתי אחד ולכן גם רישום דירה על שם קטין לא מאפשרת להימנע מתשלום מס. לשם השוואה, במקרים של דירה שנרכשת על ידי ההורים ונרשמת על שם ילד בגיר מעל גיל 18 – כל עוד זו דירתו היחידה – ניתן יהיה לקבל את הפטור.

במקרים שבהם הורים מחליטים לרשום את הדירה על שם הילדים במסגרת הליך גירושין, ההליך פטור ממס היות ומדובר ב"העברה" ולא במכירה של הנכס. על אף שהעברה כזו עדיין תהיה מותנית באישורו של האפוטרופוס הכללי, אף אחד מהצדדים לא יידרש לשלם מס רכישה או מס שבח.

מה ההשלכות של רישום דירה על קטין?

רישום זכויות במקרקעין הוא מטבעו הליך מורכב בעל שורה ארוכה של השלכות. השלכות אלו מקבלות משנה תוקף במקרים של רישום דירה על קטין, מה גם שצריך לבחון לעומק את הנסיבות ולבדוק האם מדובר על אירוע של קבלת דירה במתנה או על ניסיון לרכוש דירה להשקעה תוך התחמקות מתשלומי מס.

על פניו, השאלה מאיזה גיל אפשר לרשום דירה על ילד פחות רלוונטית כי כאמור ההורים יכולים לעשות את זה בכל שלב. הנקודה העיקרית שאליה ההורים כן צריכים להתייחס היא מה יהיו ההשלכות של אותו מהלך וכיצד הן ישפיעו על הקטין בעתיד.

הבעיה העיקרית בנוגע לרישום דירה על ילד מתעוררת כאשר הוא עצמו גדל ורוצה לרכוש נכס תוך שהוא משתמש בפטור שמגיע לו כבעל דירה יחידה. בסיטואציה כזו, הדירה שיקנה לעצמו כבר תיחשב לדירתו השנייה וזאת למרות שהנכס הראשון נקנה להשקעה על ידי ההורים. מבחינה פיננסית ומשפטית, ההשלכות יהיו תשלום מס בשיעור גבוה ואפילו הגבלה על כלילת הדירה בצוואת ההורים.

חשוב להבין כי במקרה בו אב מעביר במתנה נכס מקרקעין, הילד – מקבל המתנה מחוייב בתקופת צינון לאחר הגיעו לבגרות, שבלעדיה ובכפוף לעמידה בתנאים נוספים לצורך קבלת פטור ממס שבח, לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח מקרקעין בעת מכירתה.

למידע נוסף צרו קשר עם עורך דין מקרקעין גרטל גרבר

תקופת הצינון הינה קבועה בחוק, ויש צורך לתת את הדעת לגביה.

בנוסף, יש לשקול את העובדה כי עת רושמים זכויות בנכס מקרקעין על שם קטין, אותו קטין עלול לאבד הטבות כספיות המוקנות לזוגות צעירים.

חשוב לא פחות להבין כי מאחר והמדובר בעסקה עם קטין, יש צורך באישור של בית המשפט לעניני משפחה לביצוע עסקה, עת מבקשים לרשום נכס מסוים על שם קטין או עת מבקשים למכור נכס מקרקעין הרשום על שם אותו קטין.

הטעם לכך הינו כי על בית המשפט לעניני משפחה החובה לבדוק האם מכירת הדירה הינה מטובתו של אותו קטין. כמובן שמי שמבקש את המכירה במצב דברים זה הינם הורי הקטין כאפוטרופסים טבעיים עליו. לעיתים בית המשפט קובע במצב ענינים זה כי מכר הדירה הרשומה על שם קטין תאושר רק בתנאי שתירשם על שם הקטין דירה אחרת בשווי דומה או שכספי תמורת המכירה יישארו בנאמנות על שם הקטין עד הגיעו לבגרות.

חשוב מאד להבין כי רישום של נכס מקרקעין על שם קטין הינו דבר שיש לשקול אותו בכובד ראש, שכן ההשלכות הקיימות הינן רבות ומשמעותיות.

המידע המוצג באתר זה הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה יעוץ או חוות דעת משפטית

ראו גם: חלוקת רכוש בגירושין