קבוצות רכישה – היתרונות והסיכונים

קיימים מספר יתרונות בביצוע עיסקאות מקרקעין באמצעות קבוצות רכישה.

להלן מספר יתרונות נבחרים:

1. אני בוחר ויוזם היכן ימוקם בית מגוריי, ולא הקבלן הוא שבוחר בעבורי.

2. יכולת בחירת השכנים שלי.

3. כאשר קיימות זכויות בניה נוספות, מי שנהנה מהם הינם חברי הקבוצה ולא הקבלן.

4. חסכון כספי ניכר בגין תשלום מס רכישה מופחת.

5. היה והמדובר ברכישה מאדם פרטי, כי אז ישולם המע"מ רק עבור הבניה ולא עבור מרכיב הקרקע. עדין קיים סיכון, ויתכנו מקרים, בהם רשויות המע"מ יחייבו במע"מ מלכ"ר, כלומר – מוסד ללא כוונת רווח (ויתכן שקבוצת רכישה תיחשב לצרכי מס ככזו) אשר רוכש קרקע מאדם פרטי, בטענה כי המדובר בעסקת אקראי במקרקעין. בעסקת רכישת דירה מקבלן, אין אפשרות לחמוק מתשלום המע"מ.

6. בד"כ, עלויות הבנק נמוכות יותר, היות והבנק לא נדרש לערבויות חוק המכר.

מאידך, קיימים סיכונים בביצוע עסקאות מקרקעין באמצעות קבוצות הרכישה.

להלן מספר סיכונים נבחרים:

1. הסיכון הכי משמעותי, הינו הסיכון היזמי. כל רוכש הופך ליזם. אין מנגנון פיצוי בגין איחורים וכו'. הרוכש יבוא בטענות כלפי היזם אך לא יהנה ממנגנון פיצוי.

2. סיכון בהיקף התמורה. קיים מידע אומדני אך אין מידע וודאי בעסקאות באמצעות קבוצות רכישה. הדבר מתבטא בכך, שהרוכש אינו יודע בוודאות, מהו המחיר הסופי, איזו דירה יקבל בסופו של דבר, ומהם העלויות הסופיות.

3. שלישי, סיכון תכנוני, ניהולי ותפעולי. חובה למצוא מארגן מקצועי שילווה את קבוצות הרכישה אחרת המדובר במתכון בדוק לכשלון.

4. רביעי, סיכון הבטחת התמורה. אין ערבות ביצוע של חוק המכר, ואין בטחון מלא לקונה דוגמת רוכש דירה מקבלן.

5. חמישי, לעיתים מתרחש סכסוך בין חברי הקבוצה למרות קיומו של הסכם שיתוף, ומי שמקבל בסופו של דבר דירה שאינה מתאימה לו עלול לגרור את חברי הקבוצה לבית המשפט, על כל המשתמע מכך.

ומה קורה לאחרונה בתחום זה?

לאחרונה קיימת ירידה בכל הקשור לביצוע עסקאות במסגרת קבוצות רכישה. הסיבה לכך, היא, בין היתר, הוראות מיסוי שונות שהלכו וכירסמו ביתרונות הגלומים בביצוע עסקאות במסגרת קבוצות רכישה. רק לצורך הדוגמא, רשויות מס שבח מקרקעין נוהגות כיום למסות עסקה רכישת קרקע, כשמראש ידוע כי תיבנה דירה במסגרת העסקה, כעסקת רכישה של דירת מגורים ולא של קרקע, ופועל יוצא הוא שמס הרכישה אשר נגבה במצב זה הינו גבוה הרבה יותר, מאשר במסגרת עסקת רכישת קרקע בלבד.

למעשה רשויות מס שבח מקרקעין בודקות למי יש הכח והשליטה על הפרויקט? ליזם או לרוכשים? בודקים האם המדובר בעסקה דו שלבית – בעל הקרקע מוכר ליזם והיזם מוכר דירות גמורות לרוכשים או שמא – המדובר בעסקת רכישת קרקע בלבד?

בנוסף, לאחרונה, קיימת יוזמה של הממשלה לפטור מתשלום מע"מ רוכשי דירות חדשות מקבלן עד גובה סכום מסוים, מותנה בתנאים שונים. לכאורה ההצעה אינה חלה על רוכשי דירות באמצעות קבוצות הרכישה, ואם אכן זה יהיה המצב בפועל, כי אז המדובר במתן הטבה כספית גבוהה לטובת רוכשי דירות חדשות באמצעות קבלן.

לסיכום, ולדעתנו הבלתי מחייבת בתור עורכי דין מקרקעין, ביצוע עסקאות רכישה באמצעות קבוצות רכישה, הינו כלי הטומן בחובו סיכונים אך גם יתרונות רבים, והבוחר לרכוש דירה בדרך זאת, צריך לעשות זאת באופן מושכל וזהיר. בכל מקרה קיימת חובה לקבל יעוץ משפטי של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן.