זכויות בדירה נרכשות באמצעות הסכם רכישה או הסכם מכר בין קונה מרצון או מוכר מרצון.
לעיתים זכויות בדירה נרכשות באמצעות העברת זכויות במתנה.
מצב עניינים זה מתרחש בדרך כלל בין בני משפחה, כאשר הורה מבקש להעביר לילדיו או כאשר בעל מבקש להעביר זכויות לאשתו בנכס מקרקעין ללא כל תמורה, כלומר במתנה.
חובה להבין כי עסקת העברת זכויות במתנה הינה עסקה במקרקעין לכל דבר וענין וכרוכה בדיווח לרשויות המס.
קיימים יתרונות לביצוע העברה של זכויות במתנה אך מנגד יש לעיתים חסרונות ולכל הפחות תנאים שכרוכים בכך.
עצם העברת זכויות במתנה, הינה עסקה במקרקעין שהינה פשוטה יחסית, אינה דורשת הסכם מכר מפורט, אלא בדרך כלל כרוכה בחתימה על תצהירים וחתימה על שטרי מכר וכמובן על טפסי דווח לרשויות מס שבח מקרקעין. המדובר בתצהיר מטעם מקבל המתנה ותצהיר מטעם מעניק המתנה. בתצהירים הנ"ל יש צורך לפרט את פרטי הדירה, את העובדה כי המדובר בהעברה במתנה ללא כל תמורה, את הקרבה בין מעניק המתנה ומקבל המתנה ואת העובדה כי הצדדים מבינים את משמעות העסקה.
בדרך כלל מכר דירה במתנה שכזאת פטורה מתשלום מס שבח מקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין, והצד שמקבל את המתנה משלם שליש מתשלום מס רכישה רגיל. יחד עם זאת החוק קובע מפורשות אלו קרובים זכאים להקלות כאמור.
מנגד – מכר דירה במתנה או ללא תמורה בין קרובי משפחה מחייבת את מקבל המתנה בתקופת צינון. אי עמידה בתקופות הצינון השונות מצד מקבל המתנה, עלול לגרום למצב בו אותו מקבל מתנה לא יהא זכאי למכור את הדירה בהמשך בפטור ממס שבח מקרקעין.
כך לדוגמא, אם מקבל המתנה התגורר בדירה תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעל הדירה, ואם לאו – תקופת הצינון תעמוד על 4 שנים. בכל מקרה, יש צורך לוודא האם עומד מקבל המתנה בתנאי הפטור הנוספים ממס שבח בעת מכירת הדירה.
בנוסף, חשוב מאד בטרם ביצוע עסקאות של העברת זכויות במתנה להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ובתחום מיסוי מקרקעין על מנת לוודא באם עומד מקבל המתנה בתנאי תקופת הצינון ובתנאי הפטור ממס שבח, כאמור.
יש צורך לשקול בכל מקרה את היתרונות והחסרונות הטמונים בהעברת זכויות במתנה.
