מהי קבוצת רכישה ומה ההבדל בינה לבין רכישת דירה ישירות מהקבלן?
קבוצות הרכישה פועלות בשונה מקבלנים, ומנסות להביא להקטנת העלויות הכרוכות ברכישת נכס מקרקעין.
מה משמעות המושג קבוצת הרכישה?
קבוצת הרכישה הינה קבוצת אנשים, אשר "יזם" מארגן אותה, לצורך רכישה משותפת, בדרך כלל, של דירות מגורים.
היזם עצמו רוכש קרקע, מתקשר עם בנק מלווה אשר מממן את הבניה על הקרקע, יוצר קשר עם גורמים שונים – כגון אדריכל לתכנון בית, יועצי תשתית, יועץ חשמל ויועצים אחרים.
בהמשך, פונה אותו יזם לחברה מפקחת ומתבצע הליך הקרוי מכרז קבלנים, בנוסף שוכר הוא שרותי עו"ד שיבצע רישום של הבית בספרי המקרקעין, מבצע בדיקות מראש כמה ניתן לבנות על קרקע וכן בודק, בין היתר, כי אין המדובר באתר עתיקות. בנוסף, ממנה אדריכל שמכין סקיצה ועל פיה מתחיל שווק הקרקע וכן פונה לשמאי לצורך הערכת עלויות הבניה.
מהן השיטות הידועות של קבוצות הרכישה?
השיטה הראשונה היתה שיטת "בסר", שעסקה בקשר ישיר בין בעל הקרקע לרוכשים, ובמקביל נהוג היה לחתום על הסכם פיקוח וייעוץ בין היזם והרוכשים.
בהמשך השתכללה השיטה, והחלה לנהוג השיטאה הקרויה "האופציה היחודית", ובשיטה זאת, היזם קיבל לידיו אופציה לרכישת קרקע מהבעלים של אותם מקרקעין, ובהמשך מכר לרוכשים את אותה אופציה, והקבוצה המשיכה בכל יתר הפעולות והבדיקות הנדרשות באופן עצמאי וללא ליווי של היזם.
מה נדרש מחברי קבוצת רכישה לבדוק?
כאשר רוכשים דירה מקבלן, הרכישה מבוצעת לאחר שהקבלן ביצע עצמו, באמצעות יועציו המשפטיים את כל הבדיקות, ואותו אדם אשר מבצע רכישת דירה מקבל למעשה התחייבות משפטית המעוגנת בחוזה כי בוצעו כל הדביקות המשפטיות טרם החתימה.
אך מה קורה במסגרת קבוצת רכישה? במסגרת קבוצת רכישה, הרוכש הינו יזם אשר לוקח סיכונים, ולמעשה סיכונים אלו עוברים לכתפי הרוכשים.
בשלב רכישת הקרקע, חברי קבוצת הרכישה מממנים את הקרקע בדרך כלל מהון עצמי.
בשלב הבניה, קיים צפי לעלויות דירה. הבנק המלווה בודק את הפרויקט כמיקשה אחת, כאשר הבנק מבין כי המדובר ביזם רציני, הבנק מתנה אישור הפרויקט בכך ששהקבלן המבצע יהיה כזה שלבנק תהא זכות וטו על מינויו. לאחר אישור הפרויקט כמיקשה אחת, עובר הבנק המלווה לבדיקת כל רוכש ורוכש באופן פרטני – יכולת ההחזר שלו, שיעור המימון הדרוש לו וכו'.
בכל עסקה שמבוצעת במסגרת קבוצת רכישה חשוב מאד לבדוק מיהו היזם והנסיון שלו בתחום הנדל"ן. בנוסף, יש לבדוק, עלויות הקרקע ושמחיר הקרקע והבניה אינם יקרים מדי. עוד יש לבדוק האם לכל חברי הקבוצה יש יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתה.
יש לוודא כי חברי הקבוצה מודעים לכך שהשתנות בעלויות עלולה לשנות את התמחיר הכולל.
בנוסף, רצוי מאד לקבל יעוץ משפטי שלעו"ד מומחה בתחום המקרקעין וקבוצות הרכישה.
